360 天水围的第一步开发

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港英政府自1841年1月26日开始统治香江，到麦理浩时代，一共拥有25位总督，麦理浩自1971年开始，至1982年结束，任期高达10年半之久，一共四次续任，是香江历史上时间最长的港督。

虽然麦理浩在管理香江之前并没有任何行政管理经验，但缺少官僚主义的他反而为整个香江做了无数实事，在他的任期之内，香江进行了大刀阔斧的改革，涉及房屋、廉政、教育、医疗、基础建设、交通、经济和诸多社会福利，其中最出名的就是开发新市镇、十年建屋计划、九年免费教育、创立廉政公署以及兴建地下铁路。

其中后三样基本上都已经达成初期的目标，但前两样却并没有成功。

在1978年，麦理浩提出了“居者有其屋”计划，为香江的中产阶级提供物美价廉的房屋，这实际上也就是后世香江回归之后“八万五计划”的雏形。

不过“居者有其屋”的计划影响到太多人的利益，即使是港督，也很难大力推进这个计划，最终双方形成了平衡，廉价房屋每年推出的数量大幅度减少，完全成了一个“形象工程！

当初的天水围开发计划，华润之所以能够获得如此之大的项目，麦理浩也从中周旋了不少，一是为了交好内地政府，另一个目的就是他看中华润的背景，希望其能够不受一些资本的影响，能够为香江的普通百姓提供廉价且有尊严的住房。

可惜天水围因为其本身的地理位置受限以及一些政治方面的原因，在目前这个时代，根本无法发展起来。

麦理浩在得知徐志的建镇计划后，和几个幕僚商议后，一致的认定如果真的按照计划，的确可以成功的兴建一座能够容下30-50万的新市镇，这不但可以刺激香江的经济，亦可以缓解目前香江的巨大人口压力。

虽然在香江归属这个问题上，香江的总督皆偏向于英国，麦理浩也是如此，但这并不代表他不关心自己管辖之下的华人，至少比起其他总督，要好上很多，这也是徐志为什么希望麦理浩能够在离职前推动这个开发计划。

随后的一个月，徐志数次单独拜访了港督府及香江理工学院，最终，理工学院在接受了美的公司一栋新的电子实验楼捐赠后，答应了再开一个大的院系，每年提供500名优秀的毕业生，这个数字虽然不够美的公司的要求，但也能解决不少空缺。

而地产方面，港府同意了天水围的兴建计划，并会根据恒大的开发进度，批准相应的民生机构建设。

恒大公司将会在未来20年内，投资200亿港元，在新界天水围兴建一座能够容下超过30万人的新市镇，同时亦将兴建数家大型工厂，提供上万的就业岗位。

消息传出，恒生指数暴涨，连带着整个地产股也跟着急剧上升，恒大要投资200亿港元进入地市，这说明背后的徐志也看好地产市场。

但实际上，恒大这所谓的巨额投资，只是一个计划，这是总共20年内的投资计划，总额看起来吓人，但项目却是一个接一个的开发，后续的项目的启动资金完全是上一个的利润。

而且在最近两年不会大规模动工，毕竟，再过几个月，铁娘子进京，香江这边将会迎来最大的地产危机。

不过对于市场来说，一个“好消息”就足以拉高股价或地价，对于很多人来说，他们只是需要利用这个“标题”就足够了。

前有置地以53亿港元竞拍中环地王，后有恒大宣布投资200亿港元开发天水围，如此“利好消息”的刺激下，一些曾经犹豫的资金又再度活跃起来。

徐志也懒得管外人怎么想，不少人或者公司因为他这个消息而重新重金投入房市，只能说这些人倒霉了。

……

与港府就天水围开发事项达成一致后，王礼明签完合同后，立刻从港督府直接回到了和记大厦，来到徐志的办公室问道：“董事长，现在与港府定下的协议已经签约，您过目一下。”

徐志接过这一份足有上百页的文件，认真的看了一下目录，随后又花了十几分钟翻看了后面的一些重点内容。

好在天水围的地皮一直以来就是私人所有，恒大公司收购回来后，在这上面开发什么项目有了一定的自主权，不然这种新市镇的建设，只是与港府的各种合约，估计都能堆满一个书柜。

“董事长，既然已经与港府达成协议，那我们什么时候开始动工兴建第一批物业？”王礼明颇为兴奋的问道，一家公司独立开发一个新市镇，这在香江的历史上从未有过。

徐志摇头道：“这件事暂时不急，现在香江的房价你其实也很清楚，完全已经进入下跌的状态，之所以有时候会出现反弹，完全是因为置地、佳宁、太古、恒隆这些大型财团强行入市拉高造成，我们天水围的位置本身就不好，现在兴建住宅，也很难卖的出去。”

“这点我考虑过。”王礼明说道：“董事长，我的想法是，天水围的地皮面积高达5平方公里，这么大的面积开发需要我们从小到大的慢慢开发，虽然目前地价行情不好，但我们完全可以先选一个合适的位置，进行试水。

第二，美的公司的液晶工厂、金牛饮料的生产工厂都已经完工，这两家工厂目前的员工数量已经高达3000人，虽然员工们都有宿舍，但不排除一些人有自己购买物业的想法，毕竟员工们有家人，或者需要成家立业，我们开发几个小楼盘，也可以满足他们的需要，即使碰到了将来房价下跌，我们也不可能亏，毕竟这块地的成本非常之低。

这第三就是按照董事长您的投资规划，目前恒大与和黄旗下的地皮很多都已经处于停工或者完成状态，我们两家公司旗下的大量签约建筑工人都处于半停工状态，目前整个香江的市场行情又不好，我们也需要额外开一些项目来稳住这些工人，不然我怕这些人中有技术有能力的人都会跳槽离开，普通的工人又会遇到经济问题，等到将来我们需要的时候，再重新组建队伍，就会碰到不少问题。”

“你说的有点道理。”徐志听完后点点头表示同意，天水围这块地很多地产公司并不看好，是因为当地经济无法实现可持续发展，但自己旗下的其他几家公司却可以解决这个问题。

而这个问题解决后，整个天水围就是一块巨大的聚宝盆，虽然徐志前前后后耗资了接近10亿港元才收购到手，但平摊到5平方公里的土地上，每平方米的价格也才200港元不到，这种地价，即使香江碰到地产危机，房价腰斩一半，天水围这边的房产利润率一样高的离谱。

当然，房价这东西自然是越高利润越高，但如果现在只是选一小块地皮，开发几个小型的住宅区，为部分员工提供廉价住房，同时也可以为天水围的开发走出第一步脚印，可以先以这几个小区为基础，兴建配套的商业及生活设施。

按照时间来看，等到84年地产危机结束，商业配套也可以完成，这样后续周边的小区建设就可以直接动工建设。

“建几个小型住宅区，这点我同意，不过只靠几个住宅区是不太可能满足我们几家公司旗下那么多建筑工人的岗位需求。

这样吧，我们兴建新市镇，除了房产物业，也需要投资大量的内部公路和一些配套基础建设，公司内部先设计好整个天水围的开发计划，然后再根据计划，安排建筑工人去兴建基础建设设施。”徐志想了想说道。

82年9月至84年12月，中英谈判期间香江地产行业萎靡，大量的建筑工人实业，这段时间进行天水围的内部基础建设成本最低，可以先进行整个天水围的第一步开发，同时也可以帮助这些人的家庭，正是一举两得之策。

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